ALUGUEL DE IMÓVEIS
1. Análise do proponente e fiador
2. Contrato de locação escrito
3. Estude as formas de garantia da locação e não use mais de uma
4. Das garantias
5. Prazos legais mínimos mais adequados para locações residenciais
6. Prazos de temporada
7. Da obrigação de pagamento de IPTU e Condomínio
8. Quem deve constar como locatário no contrato
9. Entrega das chaves somente após formalização do contrato
10. O inadimplemento precisa ser tratado imediatamente
11. Faça uma vistoria completa
12. Providencie pequenos reparos
1. Análise do proponente e fiador
Verifique se o proponente e fiador possuem inscrições no SPC/Serasa, solicite certidões
de ações na Justiça e Cartório de Protestos, comprovante de renda, comprovante de
residência e documentos.
Essa busca pode indicar se o locatário costuma cumprir com as suas obrigações e se já
teve problemas com locações anteriores.
2. Contrato de locação escrito
Contratos de tamanha importância e complexidade não podem ser firmados de maneira
verbal, vez que são mais difíceis para o locador executar em caso de inadimplência.
O contrato deve ser escrito, preferencialmente confeccionado por advogado, com
cláusulas específicas que protejam o locador, e elaborado para que possa servir como
título executivo extrajudicial (art. 585, II, CPC).
3. Estude as formas de garantia da locação e não use mais de uma
A fim de dar segurança ao negócio, necessário se faz a estabelecer algum dos tipos de
garantia permitidos em lei.
Importante ressaltar ser vedada a fixação de mais de uma modalidade de garantia no
mesmo contrato, sob pena de nulidade. Assim, o contrato deverá conter apenas uma das
garantias previstas em lei, como fiança, caução ou seguro fiança (art. 37, Lei 8.245/91).
4. Das garantias
Das formas de garantia previstas em lei, tais como caução e fiança, a que se apresenta
mais eficaz para garantir o direito do locador é através do seguro fiança.
Assim, é faculdade do locador exigir como garantia ao locatário a contratação de um
seguro fiança com uma empresa especializada. Assim, no caso de inadimplência, poderá
o locador cobrar diretamente da seguradora o ressarcimento de possíveis prejuízos.
5. Prazos legais mínimos mais adequados para locações residenciais
Nas hipóteses de locações residenciais, o prazo mais adequado ao locador é de, no
mínimo, 30 meses.
Isto porque, se o contrato tiver prazo inferior, a lei de locação garantirá ao locatário,
após o prazo inicialmente estipulado, a permanência no imóvel em até cinco anos, salvo
exceções (art. 46, Lei 8.245/91).
6. Prazos de temporada
O prazo máximo para contratos de temporada é de 90 dias. Se houver necessidade do
locatário permanecer no imóvel após este prazo, será necessário realizar um novo
contrato de locação. Importante destacar que nos contratos de temporada é lícito ao
locador cobrar antecipadamente o valor total dos aluguéis (art. 48 e seguintes, Lei.
8245/91).
7. Da obrigação de pagamento de IPTU e Condomínio
O contrato de locação pode estipular que o IPTU e condomínio sejam pagos pelo
locatário. Porém, a fim de dar mais segurança ao negócio, pode ser estipulado pelas
partes que IPTU e condomínio sejam pagos ao locador junto com o aluguel, bem como
que este fique responsável pelos respectivos pagamentos à Prefeitura e ao Condomínio.
Isto porque, se feito de modo diverso, muitos são os casos que o locatário não paga o
condomínio e o IPTU e o locador só fica sabendo depois (art. 25, Lei 8.245/91).
8. Quem deve constar como locatário no contrato
Em locações residenciais, é aconselhável que o cônjuge e o convivente da união estável
estejam qualificados no contrato.
Na hipótese de locações comerciais nas quais o locatário seja pessoa jurídica, deve-se
redobrar o cuidado, pois quem assina em nome da empresa precisa ter poderes para
tanto (investido por procuração ou ato societário, arts. 654, 1.150 e seguintes do Código
Civil).
Para garantir a exequibilidade, aconselha-se inserir como locatário não só a empresa
como também seus sócios.
Assim, em caso de descumprimento do contrato, o locador tem mais mecanismos para
buscar a satisfação do seu crédito.
9. Entrega das chaves somente após formalização do contrato
A entrega das chaves só deve ser feita após a devida formalização do contrato através da
apresentação de todos os documentos inerentes à locação, rubrica e assinatura do
contrato pelas partes e duas testemunhas e, preferencialmente, com reconhecimento de
firma ou assinatura digital.
Deixar que o locatário ocupe o imóvel sem a papelada regularizada gera riscos de que
ele não venha a cuidar da mesma depois.
10. O inadimplemento precisa ser tratado imediatamente
Em caso de inadimplemento superior é preciso agir rápido. Após o primeiro mês de
inadimplência se faz necessário notificar o locatário para, em não havendo quitação da
dívida, interpor a competente ação de despejo, a qual necessita de algumas formalidades
antes de ser ajuizada (art. 59 e seguintes, Lei 8.245/9, c/c art. 282 e seguintes, CPC).
11. Faça uma vistoria completa
Fazer uma vistoria criteriosa antes de alugar o seu imóvel, pode ser decisivo para a
conclusão da locação.
Preferencialmente, realize a vistoria com empresa especializada na área.
Caso seja necessário fazer pessoalmente a vistoria, indicamos observar principalmente
os seguintes itens:
. Verificar se portas e janelas estão abrindo normalmente e se há algum defeito nos
vidros;
. Testar todas as chaves do imóvel
. Testar toda a parte elétrica e hidráulica (interruptores, tomadas, torneiras, vasos
sanitários, etc.);
.Confira se há rachaduras, trincas e manchas que precisem ser corrigidas nos
revestimentos, pisos e paredes.
12. Providencie pequenos reparos
Após a vistoria completa, talvez seja necessária a realização de pequenos reparos para
posterior locação do imóvel.
Tal ato é importante para uma boa apresentação do imóvel e até mesmo para valorizar
valorização deste.
Quando o imóvel se encontra em bom estado de conservação, aumenta-se a
possibilidade de causar um boa impressão ao futuro inquilino, aumentando-se, por
conseguinte, as chances de alugar o bem.
Além disso, equipar o imóvel com alguns mobiliários básicos como armários de cozinha
e quarto, além de gabinetes de banheiro, pode aumentar a percepção de valor. Isso
também facilita o processo de mudança do inquilino e gera até uma economia de tempo
e dinheiro para este.